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A股物企一季度净利润比不上一块地

最爱分享2022-05-10 10:037
  文/乐居财经邓鑫妮  A股物企的财报发得向来紧凑,年报刚披露不久,一季度财报就紧随而来。  相比大批物企竞相涌入港股市场,冲击A股的物企则显得门可罗雀,原本已经有冲击沪市打算的上房服务,也在

  文/乐居财经 邓鑫妮

  A股物企的财报发得向来紧凑,年报刚披露不久,一季度财报就紧随而来。

  相比大批物企竞相涌入港股市场,冲击A股的物企则显得门可罗雀,原本已经有冲击沪市打算的上房服务,也在4月底紧急踩了刹车。截至目前,A股上市的物企依旧保持在四家,分别是招商积余、新大正、特发服务和南都物业。

  这四家作为较早登陆资本市场的A股物企,数量虽少,却呈现出了几种完全不同的业绩梯度,其体量和实力都存在一定差距。

  目前而言,招商积余是唯一一家市值超过百亿,且规模达到2亿多平方米的A股物企。其次则是新大正,其规模已经突破1亿方,然而市值不到招商积余的三分之一。市值稍逊于新大正的是特发服务,不过在规模方面特发服务却不如市值排在最后的南都物业。

  尽管实力不一,但这几家企业的“顽疾”却有些相似。过去一年,它们在物管赛道跑出来的净利率水平普遍不高,均低于上市物企的平均水平。

  今年一季度,4家A股物企净利润总计2.57亿元,甚至不到房企拿一块地的价格,此外平均营收增速较上一年整体增速放缓,部分物企净利率再开“倒车”。

  2022年以来物企股价整体回落,A股物企在资本市场上的表现也不尽如人意,年初至今,四家A股物企中南都物业跌幅最大,达到15.91%。

  再现低净利率,最低仅5.69%

  与年报相比,A股物企之间并未出现赶超情况。招商积余仍是规模和营收最多的物企,紧接着是新大正,特发服务与南都物业之间,前者营收更多,后者规模更大。

A股物企一季度净利润比不上一块地

  不过与去年一整年的业绩相比,物企在第一季度营收相对乏力,4家物企营收同比涨幅低于2021年全年同比涨幅,此外新大正和南都物业本就不高的净利率又遇滑坡。

  截至2022年3月31日,招商积余、新大正、特发服务和南都物业的营收分别为25.37亿元、6.11亿元、4.53亿元、4.15亿元,较上一年同期分别增长14.75%、43.47%、18.26%、10.76%。

A股物企一季度净利润比不上一块地

  对比2021年年末的同比涨幅,第一季度稍逊色一些,其中特发服务的营收涨幅从52.54%下降至18.26%,跌去34个百分点。截至2021年末,上述物企营收同比分别上涨22.42%、58.4%、52.54%、12.7%。

  净利率低的问题依旧存在。截至2021年12月31日,招商积余、新大正、特发服务和南都物业的净利率分别为4.27%、7.97%、6.93%、10.64%。彼时,港股物企的平均净利率约为13%,A股物企低于平均值。

  而到了2022年第一季度,新大正和南都物业的净利率再次下跌,分别跌至7.2%和9.53%;尽管招商积余和特发服务稳中有升分别为5.69%和7.26%,但也处于较低水平。

  新大正和南都物业均为第三方物企,没有母公司的业务支撑,更加考验盈利能力。此外,成本控制也与净利率水平挂钩。第一季度,两家物企的营业成本同比分别上涨46.61%和10.86%,高于其营收涨幅。

  深耕细分业态,非住招牌谁来抗?

  “2021年,我们持续保持在非住市场的领导地位。”业绩会上,招商积余的管理层表示道。

  值得注意的是,不仅是招商积余在非住领域有着较强的实力,新大正、特发服务等也是以非住宅业态著称,新大正深耕公建,而特发服务在园区物业表现亮眼。

  2021年财报显示,招商积余的非住业态规模首次超过了住宅项目,非住的领先优势持续到了2022年的第一季度。截至3月31日,招商积余总收入25.37亿元,在管面积2.91亿方,其中非住宅业务实现基础物业管理收入 13.88 亿元,管理面积达 1.75 亿方。

  新大正和特发服务并未披露一季度的细分业态,不过从往期的数据也可见在非住业态的竞争力。

  第一季度,新大正在管面积突破1亿方,总收入6.11亿元;而截至2021年末,新大正营收20.88亿元,其涉猎的五大业态包括航空物业、学校物业、公共物业、办公物业和商住物业,住宅比例并不高。

  特发服务在第一季度的总收入为4.53亿元,业务涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型,上一年又开辟了医院后勤和口岸管养及城市管家服务赛道。

  南都物业也努力增加非住业态的浓度,目前正筹划与云享乌镇(桐乡)投资公司共同设立桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司。南都物业拟投资600万元,持股60%,该公司主营城市服务业务。

  股价回落,两家年内跌超15%

  进入2022年,物管股集体回落,A股物企也难逃命运。

  物企大规模分拆上市在近两年,尤其是受到地产融资紧缩的影响之后,尽快上市成了物企的基本诉求。在分秒必争的资本市场,A股上市所需的时间要多于港股。

A股物企一季度净利润比不上一块地

  除去通过资产重组上市的招商积余和借由注册制敲开A股大门的特发服务,新大正和南都物业的上市用时均超过500天。而在港交所提高上市要求的当下,4月29日上市的东原仁知服务也仅用时一整年。

  将时间线拉长,A股物企的抗跌性要优于港股物企,新大正、特发服务和南都物业的上市以来股价涨幅均超过100%,招商积余股价下滑14.6%,但其市值一直在上市物企前十以内。

  截至5月10日,招商积余报收17.13元/股,总市值181.64亿元;新大正股价33.56元/股,总市值54.61亿元;特发服务股价34.38元/股,总市值44.69亿元;南都物业股价14.16元/股,总市值26.59亿元。

  不过,资本的嗅觉向来灵敏,变脸是常有的事情。今年以来,特发服务股价涨幅仅有5.17%,期间二股东南通三建所持股份多次冻结,两次被拍卖却最终流拍,彼时特发服务的股价也出现波动,两次拍卖期间,其股价跌超10%。

  上市以来涨幅达到186%的新大正,今年股价也起起伏伏,截至目前下跌5.28%。2021年财报发布不到半个月,特定股东罗渝陵再次宣布减持。

  2021年,罗渝陵曾持有新大正450.51万股,占总股本比例4.19%,是新大正的第四大股东,多次减持后,持股占比下降至3.43%。而紧随本次减持完成,其持股占比将进一步减至3.34%。