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招商房地产赵可:房地产销售底部预期出现在二季度 或因疫情影响复苏节奏与力度

最爱分享2022-05-06 05:026
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招商房地产赵可:房地产销售底部预期出现在二季度 或因疫情影响复苏节奏与力度

  当今世界经济面临百年未有之变局:国内外新冠肺炎疫情、国际地缘政治、大宗商品市场等变数陡增,给中国经济增长和全球经济复苏带来新的挑战。2022 年以来,中央及各部委持续释放积极维稳信号,“稳”不是稳定不变,而是要在当今世界经济的百年变局中以“稳”应对。

  4月29日,政治局召开会议明确了5.5%左右的经济增长目标不动摇,预计后续有望再追加更多稳增长政策。会议指出“要全力扩大国内需求、发挥有效投资的关键作用”,“全面加强基础设施建设、发挥消费对经济循环的牵引带动作用”,在稳增长政策中基建和消费有望成为两大抓手。

  地产方面,政治局会议支持各地因城施策完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场健康发展。

  招商证券房地产首席赵可谈及房地产现状,认为5.5%的目标也是为了满足就业目标而设立,他指出居民购房动机的消费函数包含“收入和收入预期,杠杆,房价预期”三个方面,与2020年疫情后不同点在于,虽然杠杆在改善,但目前收入和收入预期或均在下行,房价上升斜率的预期也在压低,这也能较好的从房地产需求的量、价角度侧面印证经济下行的压力所在。

  房地产对GDP的贡献不容置疑,其有多种角度估算,最直观角度,房地产及建筑业增加值贡献了GDP的约14%;从投资和消费角度测算,房地产开发投资贡献了支出法GDP的约8%,居住类消费贡献了约7%,合计贡献超过15%;基于投入产出表的更全面测算,房地产和房屋建筑及其拉动的上下游整体贡献约24%。

  赵可认为从对产业链拉动的广度和长度来看,难有与房地产匹配的行业,汽车产业链或算另一个比较大的方向。

  尽管地产行业政策松动,降低首付比例、取消限购限贷、房贷利率下调等政策预期改善,但当前行业基本面仍未见实质转暖。实际上,2021年下半年以来房企销售、融资出现了全面下滑。到今年2月,百强房企销售操盘金额同比跌幅进一步扩到了47.2%,融资总量同比跌幅扩至59%。

  2021年7月后,房地产行业的销售由上半年的一切向好变为下半年的急转直下。这中间的原因在于疫情后的宽松环境对房地产行业带来的“空中加油”的影响,本来早该在2019年见顶,算是迟到的调整。

  随着基本面的恶化叠加行业信贷政策的收紧,房地产“政策底”开始出现,由于资金链风险先于房价下跌和经济恶化以及就业恶化出现,首先在金融口开始吹风宽松的表态,从历史观察,政策底部一般领先销售底部1-2个季度,这次大概率也不例外,预测的销售底部在2022年二季度,但这个底部以及后续V型反转的出现需要匹配略强于2012年的总量政策,和明显强于12年且接近14-15年底部的结构政策。

  2月底,销售的复苏本来在部分一线及重点城市出现了一些积极现象,但又被疫情压制,疫情是一个新增变量,后续疫情的进展也会影响销售的复苏节奏和力度。