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太难了!房企前4月销售、拿地总额同比降幅均超5成…三季度房地产市场或企稳?

最爱分享2022-05-04 09:4111
  4月,受疫情影响,楼市成交进一步下跌。同时,尽管多地首轮集中供地开启,房企拿地总额有所回升,但同比大降。  1-4月,百强房企无论是销售规模还是拿地总额,同比降幅均超5成。有超过三成TOP50房

  4月,受疫情影响,楼市成交进一步下跌。同时,尽管多地首轮集中供地开启,房企拿地总额有所回升,但同比大降。

  1-4月,百强房企无论是销售规模还是拿地总额,同比降幅均超5成。有超过三成TOP50房企未拿地,市场下行、资金紧张带来的投资压力并没有随着部分城市土拍火热而好转。

  业内人士认为,近期中央政治局会议释放稳定房地产市场的积极信号,多地密集出台稳地产新政,房地产市场的“回暖”依然可期。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳,三四线城市将面临更长的调整周期。同时,楼市回暖预期或将提升企业拿地意愿,预计土地市场也将有一定程度的回温,但是不同城市的回温速度将有很大差异。

  销售规模同比下降50.2%

  4月,房地产行业下行压力持续。

  克而瑞研究中心的数据显示,叠加部分城市受疫情封控影响,TOP100房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元,环比降低16.2%,降幅大于近年同期;同比降低58.6%,较3月降幅进一步扩大、且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

  受此影响,1-4月累计业绩来看,百强房企整体业绩规模同比大幅降低50.2%,降幅较一季度进一步扩大。此外,百强房企全口径销售规模和权益销售规模同比降幅均已“腰斩”。

  中指研究院的数据也显示,1-4月,TOP100房企销售额均值为212.2亿元,同比下降50.2%;其中销售额超千亿房企3家,较去年同期减少6家;超百亿房企57家,较去年同期减少46家。TOP100房企权益销售额均值为155.2亿元,权益销售面积均值为109.1万平方米,同比分别下降50.7%和51.5%。

太难了!房企前4月销售、拿地总额同比降幅均超5成…三季度房地产市场或企稳?

  从重点城市的成交数据来看,4月,受疫情反弹影响,楼市成交同比跌幅进一步扩大。

  克而瑞研究中心重点监测的30个城市商品住宅成交面积环比下降18%,同比跌幅扩至58%。一线城市成交环比下降19%,同比下降47%。26个二、三线城市市场愈加惨淡,成交环比下降18%,同比跌幅扩至60%。

  分区域来看,长三角地区市场近乎全面熄火,受疫情影响,上海楼市进入停摆状态,封控时间过长势必将降低居民收入及消费预期。杭州、宁波、合肥、南京等市场走弱,例如南京,案场客户到访量环比下滑,新盘平均去化率低至33%。

  京津冀地区仅限于北京市场转暖,新盘平均去化率稳步提升至41%,核心地段高性价比楼盘销售火爆,但远郊区域市场难言好转,不少项目去化率仍低于10%。天津、河北市场观望情绪依旧浓重,天津来访、认购量均同比下降约4成。

  大湾区市场复苏进度弱于预期,广州市场缓慢复苏,新盘平均去化率低位回升至21%,中高端需求相对坚挺,但刚需观望情绪浓重,增城、南沙、花都等外围区域库存积压,成交未见起色。深圳仍未扭转颓势,新盘平均去化率小幅回落至32%,龙岗、龙华等关外区域去化普遍承压。佛山、东莞、惠州等市场继续蛰伏,例如佛山新盘平均去化率低至12%,受限于缺乏广州外溢客群,渠道带客、成交转化效果均较差。

  拿地总额同比下降55.9%

  4月,在多个热点城市首轮集中供地开启之下,房企单月拿地金额略有回升。

  据克而瑞研究中心统计,销售TOP50房企单月拿地金额接近1000亿元,环比上涨127%,但同比依旧下跌69%。

  中指研究院的数据也显示,4月,50家代表房企拿地总额同比下降59.4%。

太难了!房企前4月销售、拿地总额同比降幅均超5成…三季度房地产市场或企稳?

  1-4月累计来看,据中指研究院统计,TOP100企业拿地总额3626亿元,拿地规模同比下降55.9%。

  克而瑞研究中心指出,整体来看,前四月,有超过三成TOP50房企未拿地,市场下行、资金紧张带来的投资压力并没有随着部分城市土拍火热而幅好转。

  从1-4月拿地金额靠前的企业来看,拿地金额TO20中,超过半数是国企、央企,仅有碧桂园、龙湖、滨江、大家等少数民企。华润、建发、中海等拿地金额均超过250亿元。由此可见,当前规模化的国央企如华润、中海、保利、中交、建发等在核心城市拿地优势较大,尤其是部分集中供地城市“让利”之下,优质、高性价比地块补充可售货值的同时,也优化了企业土储结构。民企中,受益于集中供地,一些区域深耕的房企表现较为突出。如滨江、大家等在杭州均收获颇丰。其中滨江1-4月新增拿地金额233.8亿元,同比增长86%,拿地几乎全部集中在杭州。

  值得注意的是,在金额TOP10中,仅有3家企业拿地金额同比上涨,一定程度反应了当前土地市场低迷和企业拿地的谨慎性。即便是拿地金额TOP100中,仍是项目开发商和地方平台公司占多数,从去年下半年开始的“托底”现象并未减少。

  多数城市房地产市场或三季度企稳

  对于前4月,楼市成交冷淡的原因,亿翰智库认为,主要可归类为三个担忧:

  一是对未来收入的担忧,经济增长承压,叠加疫情影响,地产、制造业、餐饮、互联网、教育等多行业经营艰难,人们或收入受损,或工作无保障,住房消费等购买力严重受挫;

  二是对房屋交付的担忧,恒大等头部房企爆雷带来的各能级城市大批量房屋不能如期交付问题,直接影响购房意愿,也因此居民购房偏向国央企这类交房确定性高的企业;

  三是对房价下跌的担忧,部分企业大幅打折促销,进一步加剧购房者观望情绪。

  综上原因最终导致民营企业销售受挫较为严重,回款资金减少,间接对企业投资造成了较大的影响。因此,亿翰智库认为,土地市场的恢复关键还要看销售市场的情况,但可以确定的是,伴随着土拍规则及各项配套政策的进一步完善,土地市场正在逐步回归理性,高地价、高溢价、高杠杆的时代已经成为过去,虽有暂时性阵痛,但阵痛之后行业将迎来更加健康更加稳定的未来。

  4月末,中央政治局会议提出,在坚持“房住不炒”的前提下,支持各地因地制宜完善政策、支持刚需和改善型需求住房,促进房地产市场平稳发展等要求。

  克而瑞研究中心认为,近期多地对楼市进行了“松绑”,房地产市场的“回暖”依然可期。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳,三四线城市将面临更长的调整周期。

  克而瑞研究中心还认为,楼市回暖预期或将提升企业拿地意愿,预计土地市场也将有一定程度的回温,但是不同城市的回温速度将有很大差异,即使是集中供地的核心城市,也有的城市土拍遇冷较为严重。